PROJECTE DE LLEI PEL DRET A L’HABITATGE (apunts previs a 9-5-23)

L’equip de FINCAS SAN ANDRES, amb la seva permanent Missió de garantir la màxima seguretat jurídica i servei professional envers els seus clients i el mercat de l’habitatge andreuenc, recolzat pels Departament Jurídics dels col·legis professional als quals esta adscrit, us ofereix en aquest avanç informatiu, les principals mesures d’aquest projecte de Llei que estan subjectes a canvis fins a la seva aprovació final.

• ACTUALITZACIÓ DE LA RENDA DELS ARRENDAMENTS

Es manté fins al 31 de desembre 2023 el topall màxim d’increment d’IPC del 2%.
Durant l’any 2024 el topall màxim s’estableix en un 3 %
A partir de GENER 2025 es crearà un nou Índex per a l’actualització de tots els arrendaments que serà inferior a l’IPC.

• DECLARACIÓ ZONA TENSIONADA DE LLOGUER

Dependrà de cada Comunitat Autònoma.
Per a la declaració de zona tensionada s’haurà de tenir en compte:

▪ O que l’import de la renda més repercussions per despeses i subministraments suposi més del 30 % dels ingressos de les llars de la zona.
▪ O bé que els preus dels lloguers dels últims 5 anys hagin pujat més de 3 punts per sobre l’IPC.

• MODIFICACIÓ DEFINICIÓ “GRAN TENIDOR”

Es permet a les Comunitats Autònomes, sempre i quan estigui motivat, regular que passin a ser GRANS TENIDORS els propietaris, persones físiques o jurídiques, que tinguin 5 o més habitatges (actualment més de 10 habitatges o més de 1.500 m² de superfície construïda d’ús residencial, excloent garatges i trasters).

• REGULACIÓ DEL PREU DEL LLOGUER EN ZONES TENSIONADES – Els preus dels lloguers dels NOUS CONTRACTES d’arrendament, en les zones declarades tenses de lloguer, estaran regulats i limitats, ja siguin propietat de grans tenidors com de petits tenidors.
▪ Petits tenidors: Limitació de la renda del nou contracte en funció de la renda del contracte del mateix habitatge vigent els últims 5 anys.
▪ Grans Tenidors: Limitació en funció del preu que resulti de l’ÍNDEX DE REFERÈNCIA que estableixi cada Comunitat Autònoma.

• DESPESES I HONORARIS PER CONTRACTACIÓ D’UN LLOGUER D’HABITATGE

Seran de càrrec exclusiu del PROPIETARI, sigui gran o petit tenidor; o sigui persona física o jurídica. En conseqüència no es podran cobrar a l’arrendatari.

• DESNONAMENTS

S’elimina i es prohibeix fer llançaments derivats de procediments de desnonaments sense una data i hora fixa i determinada (s’elimina la possibilitat de fer desnonaments amb “data oberta”, és a dir sense concretar dia i hora)
S’inclouen noves pròrrogues en els processos de desnonaments i llançaments que ajornaran els processos més de 2 anys.

L’arrendador haurà d’acceptar obligatòriament aquesta pròrroga extraordinària, excepte si ha subscrit un nou contracte amb el mateix arrendatari, i sempre i quan sigui gran tenidor.

Si l’habitatge arrendat està en una zona de mercat residencial tensionat, el contracte d’arrendament que finalitzi la seva durada obligatòria, es podrà prorrogar de forma extraordinària per terminis anuals, fins a un màxim de TRES anys.

-S’estipula per a les persones vulnerables l’accés obligatori als processos de solucions extrajudicials (mecanismes de mediació o alternativa habitacional que articulin les Comunitats Autònomes).

Et recordem que el nostre gerent, en Miguel Angel ROMERO POLANCO ( Administrador de Finques de Barcelona Col·legiat amb el nº 4945) es Mediador per a Conflictes Civils i Mercantils acreditat pel Centre de Mediació de la Generalitat amb el nº de registre 904C.

Tanmateix, us informen que FINCAS SAN ANDRES des de 2015 te establert per a la resolució dels possibles conflictes, qüestions o controvèrsies en relació amb la interpretació, aplicació i/o compliment dels seus contractes que les parts, lliure i voluntàriament, es comprometin preceptivament i com alternativa prèvia i indispensable abans de sotmetre’s a altre mitjà o jurisdicció, a iniciar el procés de mediació, segons lo estipulat a la Llei 15/2009, del 22 de juliol, de mediació en l’àmbit del dret privat, oferint els nostres clientes que el procés de mediació es dugui a terme per qualsevol dels mediadors a triar entre els inscrits en el Col·legi Professional d’Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona o bé per qualsevol dels del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona i Lleida

• MODIFICACIONS DE DIFERENTS ARTICLES DE LA LAU
– ARTICLE 10: PRÒRROGA DEL CONTRACTE

L’arrendatari, a la finalització de la durada del contracte, podrà sol·licitar una pròrroga extraordinària d’aquest per un període màxim d’UN ANY més, acreditant que està en situació de vulnerabilitat social i econòmica.

Aquesta pròrroga extraordinària haurà d’acceptar-la obligatòriament l’arrendador, excepte si ha subscrit un nou contracte amb el mateix arrendatari, i sempre i quan sigui gran tenidor.

Aquesta pròrroga extraordinària també haurà d’acceptar-la obligatòriament l’arrendador, excepte si ha subscrit un nou contracte amb el mateix arrendatari, amb les limitacions en la renda que procedeixin per aplicació de l’article 17, apartats 6 i 7 de la Llei; o bé, perquè hagi comunicat al llogater que necessita l’habitatge per a ell o per a un familiar d’acord amb l’article 9.3.

ARTICLE 17: El pagament del lloguer es farà a través de mitjans telemàtics.
Excepció: Quan es sol·liciti fer el pagament en metàl·lic, si una de les parts no té compte bancari o accés a mitjans electrònics de pagament.

Nous apartats:

• LIMITACIÓ DE RENDA

Si l’habitatge està en una zona de mercat tensionat la renda no podrà excedir de l’última renda del contracte que hagi estat vigent en els últims 5 anys en el mateix habitatge.

Sobre aquesta renda es podrà aplicar l’actualització anyal pactada en el contracte anterior.

En el nou contracte NO es podran incorporar noves condicions que estableixin repercussió de quotes o despeses a l’arrendatari que no estiguessin pactades en el contracte anterior.

Únicament podrà incrementar-se, en un màxim d’un 10 % sobre la renda del contracte anterior, en els següents supòsits:

▪ Quan a l’habitatge s’hagi fet una rehabilitació en els dos anys anteriors al contracte.
▪ Quan, en els 2 anys anteriors, s’hagin fet actuacions de millora que representin un estalvi d’energia primària no renovable del 30 %.
▪ Quan, en els 2 anys anteriors, s’hagin fet actuacions de millora de l’accessibilitat.
▪ Quan el contracte d’arrendament tingui una durada de 10 o més anys.

Si l’habitatge és d’un GRAN TENIDOR i està en una zona de mercat tensionat la renda no podrà excedir del límit màxim del preu aplicable conforme al sistema de preus de referència.

Aquesta mateixa limitació també s’aplicarà si l’habitatge està en una zona de mercat tensionat, i si durant els últims 5 anys no ha hagut cap contracte d’arrendament vigent.

DISPOSICIÓ TRANSITÒRIA 4a

Els contractes anteriors a l’entrada en vigor d’aquesta Llei seguiran regint-se per les normes que els hi seran d’aplicació, excepte si de mutu acord entre les parts s’adaptin al nou regim jurídic.

• MODIFICACIONS DE DIFERENTS ARTICLES DE LA LLEI D’ENJUDICIAMENT CIVIL

La Disposició Final 5a del Projecte de Llei, modifica diferents articles de la LEC relacionats amb els procediments per a la recuperació de la possessió d’un habitatge, establint una sèrie de requisits previs imprescindibles per a la presentació de les demandes.
També inclou, la regulació dels procediments quan quedi acreditada la situació de vulnerabilitat social i econòmica de l’arrendatari, establint l’obligació de l’administració de presentar una proposta d’alternativa d’habitatge digne amb lloguer social, i també les mesures a adoptar quan el propietari sigui un gran tenidor.

• RECONEIXEMENT DE LA FIGURA DE L’ADMINISTRADOR DE FINQUES

A la Disposició Addicional 6a de la llei, amb el recolzament del Col·legi d’Administradors de Barcelona i Lleida, així com pel esforç fet pel Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE), durant la tramitació del projecte s’ha aconseguit que es fes preeminent la figura de l’Administrador de Finques Col.legiat dins del mercat immobiliari incloent la seva intervenció professional dins d’una norma estatal sectorial del màxim rang legal, així:

Qualifica com Administrador de Finques a les persones físiques que es dedicant de forma habitual i retribuïda a prestar serveis d’administració i assessorament als titulars dels ben immobles i a les comunitats de propietaris d’habitatges.
Els Administradors de Finques per exercir la seva activitat han de tenir la capacitació professional requerida i han de complir les condicions legals i reglamentàries que els hi siguin exigides.
Els administradors de finques, en l’exercici de la seva activitat professional, han d’actuar amb eficàcia, diligència, responsabilitat i independència professional, amb subjecció a la legalitat vigent i als codis ètics que estableixi el sector, amb especial consideració cap a la protecció dels drets dels consumidors establerts per les comunitats autònomes i aquesta Llei.
Per garantir els drets dels consumidors, els administradors de finques han de subscriure una assegurança de responsabilitat civil, que pot fer-se de forma directa o col·lectivament.
A tal fi, FINCAS SAN ANDRES com a professionals immobiliaris des de 1980, col·legiats i en compliment de lo disposat per l’art 55.3.c de la Llei 18/2007 del 28 de Desembre del Dret a l’habitatge de la Generalitat de Catalunya i el Decret 12/2010 del 2 de Febrer que regula els requisits per l’exercici de l’activitat d’agent immobiliari, té contractada una Assegurança de Responsabilitat Civil Professional Col·lectiva amb CATALANA DE OCCIDENTE, amb el nº 8-6-273.516-X, per un import de 600.000,00.-€.
Tanmateix, FINCAS SAN ANDRES té contractada una Pòlissa de Caució Colectiva amb CREDITO Y CAUCIÓN, amb el nº 4.160.968, per un import de 60.000,00.-€

NOTA IMPORTANT:
En el moment de la redacció d’aquests apunts, encara està pendent d’aprovació i publicació el text definitiu per la qual cosa, tan bon punt tinguem més notícies, ens comprometem a seguir-vos informant.
A Sant Andreu de Palomar, Barcelona a 9 de Maig de 2023