LLOGUER,  MARC LEGAL

MESURES LEGALS PER AL MERCAT DE LLOGUER AL LLARG DEL 2023

El passat dia 28/11/22, es va publicar al BOE el RDL 20/2022, de 27 de desembre  i, per imperi d’aquest, el mercat de lloguer ha sofert una nova bateria de mesures i pròrrogues que ara us expliquem al detall

1. LIMITACIÓ  FINS AL 31/12/23  EN LA PUJADA DELS LLOGUERS

La norma diferencia entre arrendador GRAN TENIDOR  i la resta d’arrendadors, si bé en tots els supòsits estableix un màxim d’increment del 2%.

1.1. ARRENDADORS GRANS TENIDORS (*) :
• Les parts podran pactar la pujada per IPC, però amb un topall màxim del 2%.

(*) “persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 habitatges  o be que tingui finques residencials  amb una superfície construïda de més de 1.500 m², excloent  garatges i trasters”.

1.2. RESTA D’ARRENDADORS:
• Les parts podran pactar el percentatge màxim d’actualització per IPC, però en el cas que les parts no aconsegueixin un acord, el límit màxim d’actualització serà també del 2%.

2. PRÒRROGA EXTRAORDINARIA DELS CONTRACTES QUE FINALITZIN ENTRE EL  28/12/22 i el 30-06-23.

En els lloguers d’habitatges habituals pels quals finalitzi el període de pròrroga obligatòria fins el 30/06/23, l’arrendatari podrà sol·licitar una pròrroga extraordinària de 6 MESOS, durant la qual es continuarà aplicant el contracte en vigor.

Aquesta sol·licitud de pròrroga extraordinària haurà de ser acceptada per l’arrendador, tret que s’hagin fixat altres termes entre les parts, o en el cas que l’arrendador hagi comunicat en els terminis i condicions establerts en l’article 9.3 de la LAU, la necessitat d’ocupar l’habitatge arrendat per a destinar-la a habitatge permanent.

La renda  aplicable durant aquesta pròrroga només podrà actualitzar-se amb les regles de limitació del 2% que us hem detallat abans.

3. ES PRORROGUEN FINS A 30/6/23 LES MESURES ADOPTADES PEL RDL 11/2020, DE 31 DE MARÇ EN DETERMINATS PROCEDIMENTS JUDICIALS, INCLOSOS ELS D’OKUPACIÓ.

Els arrendataris en situació de vulnerabilitat econòmica prevista al RDL, podran sol·licitar la suspensió del desnonament, quedant  doncs així suspesos aquests llançaments fins al 30/06/23.

I ara, per a facilitar-vos la millor entesa d’aquesta informació, us en donem 4 exemples, per be que en tots els supòsits caldrà analitzar-los cas a cas  amb l’experiència que nomes us pot oferir un Administrador de Finques o un API col·legiat

Exemples:

1.-) Contracte subscrit amb anterioritat al 6/03/2019  
• Data contracte 20/02/2019  • Durada 3 anys  • Venciment: 20/02/2022
• Situació actual: en pròrroga legal per aplicació article 10.1 LAU

Pot sol·licitar la pròrroga establerta per aquest nou RDLL.

              (Venciment entre 28 /12/2022 i 30/06/2023)

La propietat podrà comunicar la finalització del lloguer amb l’antelació prevista en el contracte o per la llei. Malgrat això, l’arrendatari podrà sol·licitar la pròrroga extraordinària de 6 mesos que computarà del 20/02/2023 a 20/08/2023. En cas d’entrar a partir del 20/02/2023 en tàcita reconducció, no derivada de l’article 10.1, l’arrendatari NO pot accedir a la pròrroga extraordinària.

2.-) Contracte subscrit amb anterioritat al 6/03/2019

• Data contracte 20/02/2017   • Durada: 3 anys   • Venciment: 20/02/2020
• Pròrroga art. 10.1 LAU ( +1 any ) fins a: 20/02/2021 +  Pròrroga Covid (+ 6 mesos) fins a: 20/08/2021
• Situació actual: en tàcita reconducció mensual des de 18/02/2021

No es pot sol·licitar la pròrroga establerta per aquest nou RDLL, malgrat que es podria comunicar venciment entre 28 /12/2022 i 30/06/2023, atès que la tàcita reconducció en la qual es troba no és la prevista en l’art. 10.1 de la LAU, ni va poder tampoc aconseguir altres beneficis pel Covid 19.

3.-) Contracte subscrit amb anterioritat al 6/03/2019

• Data contracte 20/02/2019   • Durada  5 anys    • Venciment: 20/02/2024
• Situació actual: en termini convencional.

No pot sol·licitar la pròrroga establerta per aquest nou Reial decret llei.
(Venciment posterior a 30/06/2023)


4.-)  Contracte subscrit a partir del 6/03/2019

Arrendador persona física
• Data del contracte: 28/12/2019 • Durada mínima: 5 anys • Venciment: 28/12/ 2024
• Situació: en termini
Arrendador persona jurídica
• Data del contracte: 28/12/2019  • Durada mínima 7 anys  • Venciment: 28/12/2026
• Situació: en termini


No poden sol·licitar la pròrroga establerta per aquest nou Reial decret llei.
(Venciment posterior a 30/06/2023)

I ara que ja veus la complexitat que suposa gestionar bé un simple contracte, perquè no poses el teu lloguer en mans de qui t’assessorarà professionalment en la defensa del teu lloguer?  

Miguel Angel ROMERO POLANCO
Administrador de Finques  Col·legiat 4945
Agent de la Propietat Immobiliària 3002
Advocat col·legiat 38720
Gerent de FINCAS SAN ANDRES

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MEDIDAS LEGALES PARA EL MERCADO DE ALQUILER A LO LARGO DE 2023

El pasado día 28/11/22, se publicó en el BOE el RDL 20/2022, de 27 de diciembre y, por imperio de éste, el mercado de alquiler ha sufrido una nueva batería de medidas y prórrogas que ahora le explicamos en el detalle

1. LIMITACIÓN HASTA EL 31/12/23 EN LA SUBIDA DE LOS ALQUILERES

La norma diferencia entre arrendador GRAN TENDEDOR y el resto de arrendadores, si bien en todos los supuestos establece un máximo de incremento del 2%.

1.1. ARRENDADORES GRANDES TENEDORES (*):

• Las partes podrán pactar la subida por IPC, pero con un tope máximo del 2%.

(*) “persona física o jurídica que sea titular de más de 10 viviendas o bien que tenga fincas residenciales con una superficie construida de más de 1.500 m², excluyendo garajes y trasteros”.

1.2. RESTO DE ARRENDADORES:

• Las partes podrán pactar el porcentaje máximo de actualización por IPC, pero en caso de que las partes no alcancen un acuerdo, el límite máximo de actualización será también del 2%.

2. PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DE LOS CONTRATOS QUE FINALIEN ENTRE EL 28/12/22 y el 30-06-23.

En los alquileres de viviendas habituales por las que finalice el período de prórroga obligatoria hasta el 30/06/23, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria de 6 MESES, durante la cual se continuará aplicando el contrato en vigor.

Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos entre las partes, o en caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la LAU, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente.

La renta aplicable durante esta prórroga sólo podrá actualizarse con las reglas de limitación del 2% que le hemos detallado antes.

3. SE PRORROGAN HASTA 30/6/23 LAS MEDIDAS ADOPTADAS POR EL RDL 11/2020, DE 31 DE MARZO EN DETERMINADOS PROCEDIMIENTOS JUDICIALES, INCLUIDOS LOS DE OKUPACIÓN.

Los arrendatarios en situación de vulnerabilidad económica prevista en el RDL, podrán solicitar la suspensión del desahucio, quedando pues así suspendidos estos lanzamientos hasta el 30/06/23.

Y ahora, para facilitarle el mejor entendimiento de esta información, le damos 4 ejemplos, aunque en todos los supuestos habrá que analizarlos caso a caso con la experiencia que sólo puede ofrecerle un Administrador de Fincas o un API colegiado

Ejemplos:

1.-) Contrato suscrito con anterioridad al 6/03/2019

• Fecha contrato 20/02/2019 • Duración 3 años • Vencimiento: 20/02/2022

• Situación actual: en prórroga legal por aplicación artículo 10.1 LAU

➢ Puede solicitar la prórroga establecida por este nuevo RDLL.

              (Vencimiento entre 28/12/2022 y 30/06/2023)

La propiedad podrá comunicar la finalización del alquiler con la antelación prevista en el contrato o ley. Sin embargo, el arrendatario podrá solicitar la prórroga extraordinaria de 6 meses que computará del 20/02/2023 a 20/08/2023. En caso de entrar a partir de 20/02/2023 en tácita reconducción, no derivada del artículo 10.1, el arrendatario NO puede acceder a la prórroga extraordinaria.

2.-) Contrato suscrito con anterioridad al 6/03/2019

• Fecha contrato 20/02/2017 • Duración: 3 años • Vencimiento: 20/02/2020

• Prórroga arte. 10.1 LAU (+1 año) hasta: 20/02/2021 + Prórroga Covid (+ 6 meses) hasta: 20/08/2021

• Situación actual: en tácita reconducción mensual desde 18/02/2021

➢ No se puede solicitar la prórroga establecida por este nuevo RDLL, aunque se podría comunicar vencimiento entre 28/12/2022 y 30/06/2023, dado que la tácita reconducción en la que se encuentra no es la prevista en arte. 10.1 de la LAU, ni pudo tampoco conseguir otros beneficios por el Covid 19.

3.-) Contrato suscrito con anterioridad al 6/03/2019

• Fecha contrato 20/02/2019 • Duración 5 años • Vencimiento: 20/02/2024

• Situación actual: en plazo convencional.

➢ No puede solicitar la prórroga establecida por este nuevo Real Decreto-ley.

(Vencimiento posterior a 30/06/2023)

4.-) Contrato suscrito a partir del 6/03/2019

➢ Arrendador persona física

• Fecha del contrato: 28/12/2019 • Duración mínima: 5 años • Vencimiento: 28/12/ 2024

• Situación: en plazo

➢ Arrendador persona jurídica

• Fecha del contrato: 28/12/2019 • Duración mínima 7 años • Vencimiento: 28/12/2026

• Situación: en plazo

➢ No pueden solicitar la prórroga establecida por este nuevo Real Decreto-ley.

(Vencimiento posterior a 30/06/2023)

Y ahora que ya ven la complejidad que supone gestionar bien un simple contrato, ¿por qué no pone  su alquiler en manos de quien le asesorará profesionalmente en la defensa de su alquiler?

Miguel Angel ROMERO POLANCO
Administrador de Fincas Colegiado 4945
Agente de la Propiedad Inmobiliaria 3002
Abogado colegiado 38720
Gerente de FINCAS SAN ANDRES